[AUDIO_VIDE] Bonjour et bienvenue cette leçon du cours d'économie du sol et de l'immobilier, consacrée, aux autres marchés, autres que le marché foncier, puisque que nous avons consacré les deux derniers modules, à comprendre comment fonctionne le marché du sol, en décrivant, la demande de terrain, l'offre de terrain, la confrontation des deux qui détermine le prix d'équilibre, qui détermine aussi, la quantité d'équilibre. Nous avons aussi vu, comment tout ceci, change dans le temps. C'est un modèle du marché, que nous avons vu dans le contexte du marché foncier, mais qui s'applique en fait à tous les marchés, et c'est ce que nous allons voir dans cette leçon, nous allons voir comment, ce même modèle, peut nous aider à comprendre le fonctionnement, du marché de la construction, du marché immobilier, du marché du logement, du marché financier, tous ces marchés qui sont aussi intéressants pour comprendre le marché du sol. Je commence par le marché du logement en propriété. Sur ce marché, la quantité, ça va être, les maisons individuelles ou les appartements, en propriété, qui sont achetés par des personnes qui souhaitent les utiliser pour y habiter. Le prix, sur ce marché, ce sera le prix de vente, par unité de logement, et bien sûr on a affaire à un bien hétérogène, les maisons, les appartements, sont très différents les uns des autres, donc il va falloir, prendre en compte cette diversité, corriger les prix, de manière à ce que, de façon un petit peu abstraite, sur ce schéma, je puisse représenter vraiment, une quantité, par exemple, quelque chose comme des mètres carrés ajustés pour la qualité, et un prix, unitaire, par exemple, le prix du mètre carré, de logement en propriété, corrigé pour la qualité. Sur ce marché, l'offre, ce sont tous les nouveaux logements, et les logements existants, qui sont proposés à la vente, et, plus le prix augmente, plus il y aura de tels logements qui seront proposés à la vente. En face nous avons la demande, qui reprend, ou qui représente, tous les logements que les ménages souhaitent acheter, en fonction du prix. Plus le prix est faible, plus ils souhaiteront acheter de logements. Du côté de l'offre nous avons donc, les nouveaux logements qui ont été construits, nous avons des transformations, ce sont donc des surfaces qui sont en principe par encore résidentielles mais qui sont transformées en logement, ou alors il peut s'agir de logements locatifs, donc qui étaient loués par des ménages, et qui sont dorénavant, proposés à l'achat. Et puis il y aura aussi une partie de stock existant, qui sera remis en vente et qui fait partie de cette offre. En revanche, les logements en propriété qui existent mais qui ne sont pas proposés à la vente, ou qui sont détruits, ne font pas partie de l'offre sur le marché. En face nous avons la demande, d'une part il s'agit de nouveaux ménages, qui vont chercher à se loger en achetant un appartement ou une maison, mais il peut aussi s'agir de ménages qui sont déjà présents dans le périmètre du marché, et qui souhaitent simplement acheter quelque chose, soit parce que, ils vendent leur logement actuel, donc ils changent, ils vendent un appartement pour en acheter un autre, ils vendent une maison pour acheter un appartement, etc., ou alors, parce qu'ils sont locataires, et dorénavant souhaitent devenir propriétaires. En revanche, les ménages existant dans le périmètre, qui restent en place dans le même logement, ou qui quittent le marché, ne font pas partie, évidemment, de la demande sur ce marché, du logement. Maintenant que nous savons ce qui entre dans l'offre et la demande de logement en propriété, nous pouvons réfléchir aux déterminants. Les déterminants de l'offre, c'est principalement, les logements construits, mais c'est aussi, les prix de revient de ces logement construits, puisque, l'offre, c'est le consentement à recevoir de propriétaires immobiliers qui vendent leurs, les nouveaux logements, et leur consentement à recevoir va dépendre de ce qu'ils ont payé eux-mêmes, pour construire ces logements. Ensuite, une partie de l'offre c'est la conversion de logements locatifs, en logements propriété donc, cette offre-là va dépendre, des conditions, de l'intérêt qu'il peut y avoir à cesser de louer les appartements et à les mettre en vente à la place. Et puis il y a une partie de l'offre qui est celle de ménages propriétaires, qui sont déjà présents avec leurs, avec leurs logements dans le stock de logements, et qui souhaitent, dorénavant, vendre ces logements, et donc là ça va être, cet élément d'offre va dépendre de ce stock, et aussi des conditions, qui font que ces ménages souhaitent se défaire de leurs, de leurs logements. Et puis la fiscalité des transactions immobilières va jouer un rôle, puisqu'elle peut décourager ou encourager, les ventes d'appartements et de maisons. Du côté de la demande, la déterminant principal ça va être la démographie, donc la croissance, de la population, à travers les migrations, et ça va aussi être la formation des ménages, est-ce que les gens se marient, est-ce que les gens divorcent, ce genre de facteurs font qu'il y a plus ou moins de ménages avec la même population. Ensuite, les revenus disponibles vont jouer un rôle puisque, il y a des exigences de revenus suffisants pour pouvoir obtenir un crédit qui permet d'acheter, la même chose pour l'épargne, il faut qu'il y ait assez d'épargne pour que les gens puissent mettre, que les acheteurs puissent mettre la part de fonds propres qui est exigée, les conditions de financement, donc cette exigence de fonds propres mais aussi les taux d'intérêt, qui sont demandés pour les crédits qui financent l'acquisition, les frais d'exploitation qui sont pris en compte dans le calcul des personnes qui souhaitent devenir propriétaires, la fiscalité du logement propriété est aussi un élément, des gens qui achètent parce qu'ils pensent de cette façon, réduire leurs impôts, il peut y avoir des aides publiques à l'acquisition de logement, la comparaison avec le logement locatif, puisque finalement c'est une alternative pour la plupart des gens, et donc, plus ce logement locatif est attrayant moins il y aura de demande pour des logements propriété, et inversement, plus le logement locatif est dissuasif, le marché, les loyers par exemple sont très élevés, à ce moment-là les gens vont se reporter sur l'acquisition de la, de la propriété, et puis finalement, de façon très générale, les préférences pour l'habitat, par exemple les sacrifices qu'on est prêts à faire pour pouvoir devenir propriétaire de son logement. Si on prend maintenant le marché du logement locatif, là aussi du côté de l'offre on aura des nouveaux bâtiments, on aura aussi des transformations, soit de bâtiments non-résidentiels qui deviennent des appartements mis en location, ou peut-être des logements qui étaient occupés par leurs propriétaires, et qui sont mis en location donc une conversion, si on veut, de logements en propriété en logements locatifs. Et puis finalement, un élément important, souvent le plus important, c'est celui du logement qui existe déjà , et dont les locataires partent, et donc libèrent ces appartements, qui sont dorénavant remis sur le marché, ils font partie de l'offre, pour des nouvelles locations. Du côté de la demande on aura des nouveaux ménages, de nouveau c'est d'une part de l'immigration mais c'est aussi des splits de ménages existants, par exemple à travers un divorce, ou bien ça peut être la transition, de la propriété, vers la location, et puis, les ménages existants, qui souhaitent simplement changer de logement, eux aussi vont contribuer à cette demande pour des nouvelles locations. Si on regarde non pas seulement les nouvelles locations, mais toutes les locations, donc l'ensemble, des contrats qui sont signés, qui sont renouvelés sur une certaine période, eh bien on aura en plus, une partie de baux simplement à renouveler par, avec les mêmes locataires, donc ce sont des locataires qui restent en place et qui font partie de cette, de ce marché, qui comprend toutes les locations, et ce qui va manquer, ce qui va sortir de ce marché, eh bien ce sont les appartements qui sont démolis ou transformés, et du côté de la demande, ce sont des ménages qui quittent le marché. Avec ce schéma on voit déjà les liens avec d'autres marchés. Par exemple, si je prends le, les nouveaux bâtiments, qui contribuent bien sûr à l'offre de logements locatifs mais aussi, précédemment, de logements en propriété, eh bien ces nouveaux bâtiments, c'est le résultat de ce qui s'est fait sur le marché de la construction. Les transformations, c'est lié à la propriété immobilière non-résidentielle, donc au marché immobilier, non-résidentiel, qui pourrait ne pas être très favorable et pousser certains propriétaires à préférer convertir leurs bureaux, par exemple, leurs surfaces commerciales, ou leurs, parfois même les surfaces industrielles, les lofts, convertir tout ça en logements. Et puis, il y a la, le marché immobilier, résidentiel, à usage propre, c'est-à -dire c'est le marché que nous avons vu précédemment, où les ménages sont propriétaires du logement qu'ils occupent, eh bien selon les conditions sur ce marché, certains pourraient choisir de mettre en location leur appartement, ou leur maison, donc de les proposer aussi, dans l'offre, sur le marché du logement locatif. Et puis finalement, il y a bien sûr le marché locatif lui-même, qui alimente aussi l'offre, à travers ce stock existant de logements existants, qui sont remis en location, suite à un changement de locataire, ou qui sont simplement, ou le bail est simplement renouvelé avec le même, le même locataire. Donc on voit que les déterminants de l'offre ça va être d'une part le stock existant, surtout si on regarde le marché de l'ensemble des contrats et pas seulement des nouveaux contrats de baux, et puis aussi, les nouveaux, logements, donc les nouveaux appartement qui viennent sur le marché contribuent à cette offre. Donc la quantité de logements construits va être un déterminant important de l'offre de logements locatifs. Le prix de revient de production, puisque ça va se répercuter en exigence de loyer de la part des propriétaires baileurs, la comparaison avec d'autres affectations des surfaces, bureaux versus logements par exemple, et les coûts de transformer des bureaux, des commerces, en surfaces d'habitation, les conditions de financement, qui jouent toujours un rôle, pour les propriétaires baileurs, puisque eux restent propriétaires de l'immeuble, supportent les frais financiers d'un crédit hypothécaire, ou les fonds propres qu'ils ont investi dans ces, dans ces immeubles, et donc les conditions auxquelles ils ont pu financer l'immeuble, va jouer un rôle pour le, leur exigence de loyer. De même que les frais de gestion et les frais d'exploitation. Nous avons vu ça dans la leçon 44, on avait une exigence de loyer, qui était le prix immobilier multiplié par le taux d'intérêt, ce qui comprend à la fois, ici, si c'est le coût moyen pondéré du capital, à la fois les, le coût des fonds propres et le coût des fonds empruntés, et puis tous ces, toutes ces charges non-financières qui s'ajoutent et qui doivent être, aussi, couvertes par le loyer requis, du côté de la, de l'offre, sur ce marché du logement locatif. Et puis la fiscalité de l'immobilier locatif, les aides publiques, viennent aussi modifier ce loyer requis. Du côté de la demande, la démographie, les revenus disponibles, qui déterminent ce que les ménages peuvent payer comme loyer, la comparaison avec le logement propriété, comme précédemment, les personnes qui envisagent d'accéder à la propriété le comparant avec l'alternative d'être, ou de rester ou de devenir locataire. Eh bien, dans l'autre sens aussi, cette comparaison se fait bien sûr, elle a une incidence sur la demande des logements locatifs. Et puis, les préférences pour l'habitat donc. Par exemple, quelle partie de son revenu on est disposé à consacrer au logement, donc par opposition à d'autres utilisations. Et puis, j'ai ajouté encore une ligne pour la réglementation, puisque le droit du bail qui limite par exemple l'évolution des loyers, ou parfois le niveau des loyers, eh bien, va aussi avoir un impact sur ce marché. Ainsi que tout ce qui est contraintes pour des transformations, démolitions, constructions, etc. Donc, ce sont des restrictions de prix ou de quantités du type que nous avons vu dans le module précédent. Considérons maintenant les marchés immobiliers. Après les marchés de l'usage, on regarde les marchés immobiliers. Donc, on remonte si vous voulez en amont dans la chaîne de valeurs du foncier. Le marché immobilier, eh bien, il y a celui des logements ou des biens immobiliers à usage propre. Et cela, on peut dire au revoir au marché du logement en propriété. Puisque c'est un marché qui combine l'immobilier, la propriété immobilière et l'usage. Par contre, sur le marché des objets, pour ce qui concerne les biens immobiliers résidentiels locatifs, alors il y a vraiment une séparation. Il y a un marché de l'usage que nous avons vu tout à l'heure, et il y a un marché immobilier, un marché de la propriété de ces biens immobiliers, où la quantité, eh bien c'est le nombre de logements ou de surfaces qui sont proposés à la vente, et généralement par lots. Puisque les appartements sont achetés par les investisseurs sous la forme d'immeubles entiers. Ensuite, les prix, eh bien, ce doit être aussi un prix unitaire corrigé pour la qualité. Par exemple, le prix du mètre carré de ces appartements qui seront ensuite mis en location. Donc, l'offre c'est la quantité existante ou neuve de surfaces résidentielles que leurs propriétaires envisagent de vendre. Propriétaires étant dans ce cas-là soit des investisseurs qui souhaitent se défaire de ces immeubles locatifs, ou alors des promoteurs qui ont construit des immeubles et qui les cèdent à des investisseurs qui deviendront propriétaires bailleurs. Et du côté de la demande, alors on a justement ces investisseurs qui sont des futurs, qui vont devenir des propriétaires bailleurs, qui souhaitent acheter. Mais il peut aussi s'agir parfois de développeurs qui achètent un immeuble d'habitation locatif dans le but de le transformer. Par exemple, le transformer en logement de propriété. Ou de le détruire et le reconstruire, etc. Donc, eux aussi vont acheter des immeubles qui pourraient être destinés à la location. Et puis finalement, mentionnons encore qu'il existe bien sûr des marchés pour les biens immobiliers non résidentiels, les surfaces de bureaux, les bâtiments commerciaux, etc, etc. En amont du marché immobilier, il y a le marché de la construction, c'est-à -dire le marché sur lequel on va réellement produire ces logements. Alors, quand il s'agit du marché de la construction du logement à usage propre, eh bien, la quantité cela va être le nombre de logements ou de surfaces si vous voulez, on peut mesurer en mètres carrés produits pour être destinés à l'achat, et par leurs utilisateurs. Le prix, c'est le prix unitaire de la prestation de construction corrigée pour la qualité de ces surfaces. L'offre, cela va être justement la quantité de mètres carrés que les prestataires de services de construction proposent de construire en fonction du prix. Et là , j'utilise une sorte de fiction d'entreprise intégrale qui achète le terrain, qui fait toutes les études, qui est responsable de la construction, et qui finit par vendre le bâtiment achevé à des maîtres d'ouvrages du côté de la demande, qui souhaitent justement construire des surfaces. Il peut s'agir de promoteurs, qui vont ensuite vendre les appartements, ou d'usagers qui font directement construire par exemple leurs maisons individuelles. Pour les immeubles locatifs, c'est pratiquement la même chose. Ce qui va changer, c'est que les maîtres d'ouvrage, eh bien, donc ils sont du côté de la demande, sont cette fois soit des promoteurs, soit des investisseurs. Donc, soit des promoteurs qui font construire aux entreprises intégrales des surfaces de logements, et vont ensuite les vendre à des investisseurs propriétaires bailleurs. Ou alors, les investisseurs propriétaires bailleurs, qui eux-mêmes sont maîtres d'ouvrages, et vont acheter cette prestation de construction aux entreprises intégrales. Et puis finalement, bien sûr il y a un marché de la construction d'immeubles non résidentiels qui peut ressembler à l'un ou à l'autre de ces marchés d'immeubles d'habitations. Alors, comme sur le marché de la construction, du côté de l'offre, on a à la fois le terrain et la construction elle-même, eh bien, les déterminants de l'offre, cela va être les prix fonciers, mais aussi la disponibilité foncière. Donc, les terrains qui sont réellement, qu'on peut réellement acheter. Ainsi que le prix des produits intermédiaires, donc des produits qui sont utilisés pour la construction, que ce soit des matériaux, des fournitures d'énergies, des machines, etc. Le prix du travail. Et puis, l'exigence de marges des entreprises intégrales prestataires de travaux de constructions, qui vont parfois aussi dépendre d'activités alternatives. C'est-à -dire qu'est-ce qu'elles pourraient construire d'autre par exemple. Du côté de la demande, du côté des maîtres d'ouvrages qui souhaitent obtenir de nouveaux, de nouvelles surfaces, eh bien, ce qui va être le principal déterminant, ce sont les prix immobiliers. C'est-à -dire le prix auquel ils pourront revendre, valoriser ces surfaces. Cela va être la quantité de biens immobiliers qui sont, qui est demandée sur le marché immobilier correspondant. Et puis, cela va être aussi les conditions de financement, puisqu'il va falloir qu'ils achètent et qu'ils financent les travaux de construction. Donc, taux d'intérêts, exigences de fonds propres, principalement. Finalement, laissez-moi encore évoquer les marchés financiers. Il y a bien sûr le marché foncier, mais nous l'avons déjà abondamment traité. Sur les marchés financiers, eh bien, ce qu'on mesure comme quantités, cela peut être le montant des crédits accordés. Ce qu'on mesure comme prix, cela va être le taux d'intérêt, et là aussi on a une certaine hétérogénéité des crédits. Et donc, il faut que ce prix, ou ce taux d'intérêt tienne compte de cette qualité, que ce soit un taux d'intérêt corrigé pour la qualité du débiteur ou des conditions de crédit. Par exemple la durée du crédit, ou les garanties qui ont été apportées par l'emprunteur, par le débiteur. L'offre et la demande. Du côté de l'offre, par définition, c'est la quantité de crédit que les instituts de crédit proposent en fonction du taux d'intérêt. Et les déterminants, eh bien, c'est leur propre condition de financement, à ces instituts de crédit. Donc, par exemple, les taux qu'elles doivent, que les instituts de crédit doivent payer sur les dépôts bancaires sur nos livrets d'épargne si vous voulez, qui financent leur propre crédit, qui vont donner plus loin la disponibilité de cet argent, l'appréciation des risques, et puis les possibilités de placement alternatif. C'est-à -dire à qui d'autre elles pourraient en fait prêter cet argent. Du côté de la demande, nous parlons ici de crédits qui servent à financer des acquisitions d'immeubles ou des travaux. Eh bien, c'est la quantité de crédits demandés par ceux qui empruntent, eh bien, en fonction du taux d'intérêt, eh bien cela va dépendre des prix immobiliers, cela va dépendre du volume des opérations immobilières, et puis cela va dépendre aussi des fonds propres. Puisque les fonds propres sont aussi une alternative à l'obtention de crédits. J'espère vous avoir convaincu dans cette leçon que le modèle du marché, que nous avons vu abondamment pour le marché foncier, eh bien, qu'il s'applique aussi à d'autres marchés qui sont pertinents, qui sont en relation avec le marché foncier. Et puis, nous avons vu déjà qu'il y a des liens entre les marchés, que le prix, ou la quantité d'équilibre d'un marché va être un déterminant de l'offre ou de la demande sur un autre marché apparenté. Et c'est cela que j'aimerais développer dans la leçon suivante, ces liens entre les marchés. Merci d'avoir suivi cette leçon, et rendez-vous dans la prochaine.
