[AUDIO_VIDE] Bonjour. Bienvenue dans cette leçon du cours de l'économie du sol et de l'immobilier consacrée à la causalité des prix fonciers sur les prix immobiliers. Une confusion commune est que, l'immobilier est cher parce que le sol est cher. Avec le corollaire suivant : il suffirait d'abaisser les prix fonciers pour faire baisser les prix immobiliers, les loyers, le coût de la vie, les salaires, que sais-je? Cette leçon va servir à mieux comprendre ce lien de causalité entre les prix fonciers et les prix immobiliers. La confusion vient du fait que le promoteur doit effectivement obtenir un prix immobilier suffisant, prix immobilier minimum, qui lui permet de couvrir le prix de revient de sa construction, donc le prix du terrain et le prix de construction à proprement parler, plus une marge adequate. Donc on a l'impression que, si le prix du terrain est plus élevé, forcément le prix de l'immobilier doit être plus élevé. Maintenant, le fait que le promoteur doit obtenir ce prix immobilier minimum pour atteindre ses objectifs, en particulier pour couvrir son prix de revient et obtenir une marge, ça ne signifie pas forcément qu'il va obtenir exactement ce prix immobilier. Il peut très bien obtenir plus ou moins. Le prix immobilier ne dépend pas des coûts, il dépend des acheteurs pour les surfaces construites. Supposons maintenant qu'un promoteur a appliqué son compte à rebours, donc il a calculé le prix maximum qu'il peut payer pour le terrain en fonction du prix immobilier escompté, du prix de construction anticipé, et puis de son objectif de marge. Et supposons maintenant que le propriétaire foncier exige un prix de terrain plus élevé que ce prix maximum acceptable pour le promoteur. Que peut faire le promoteur dans ce cas-là ? Il peut essayer de comprimer le prix de construction, c'est-à -dire qu'il va réduire ce prix de construction, de façon à pouvoir payer plus pour le terrain. Il peut essayer aussi d'augmenter le prix immobilier, de vendre plus cher les appartements ou l'immeuble. Mais dans ces deux cas, on peut se demander pourquoi il ne l'a pas déjà fait de toute façon? Pourquoi est-ce qu'il a besoin de la pression du propriétaire foncier pour tenter d'obtenir un meilleur prix immobilier ou de réduire le prix de construction alors que ça lui permettrait déjà d'augmenter sa marge? Il pourrait aussi simplement accepter une diminution de sa marge, donc il prend sur lui, si l'on veut, le fait qu'il va payer plus au propriétaire foncier. Ou bien, il peut insister auprès du propriétaire foncier, sur un prix maximum pour lui, pour essayer de convaincre le propriétaire foncier de lui vendre le terrain moins cher que ce qu'il avait initialement prévu. Et puis finalement, dernier recours, il renonce au projet et va peut-être acheter un autre terrain. J'ouvre ici une parenthèse pour parler d'une autre catégorie de développeurs fonciers qui ne sont pas forcément des promoteurs, donc qui ne construisent pas dans le but de réaliser la marge la plus grande possible entre le prix de revient, sans payer pour le terrain et la construction, et le prix immobilier. Donc ils ne vont pas essayer non plus d'obtenir le prix de revient le plus faible possible, mais qui vont au contraire ajuster le prix immobilier au prix de revient. C'est-à -dire que leur but, c'est d'obtenir le prix immobilier le plus bas possible. Il eut s'agir, notamment, de maîtres d'ouvrages publics, de communes, de collectivités territoriales, ou bien ce qu'on appelle un maître d'ouvrage d'utilité publique, c'est-à -dire qui a comme priorité l'intérêt public plutôt que son intérêt personnel, par exemple une coopérative qui construit des logements pour ses membres. Ou encore simplement, celui qui construit pour rester propriétaire de l'immeuble et l'utiliser lui-même, que ce soit comme une entreprise artisanale ou qui a besoin de surfaces de bureaux, ou comme habitant. Ou encore, un investisseur qui construit pour rester propriétaire de l'immeuble et le mettre en location. Dans tous les cas, ce qui intéressera ces développeurs fonciers, c'est d'avoir un prix de revient faible et ils vont répercuter directement chaque franc, chaque euro, chaque dollar additionnel du prix de revient, ils vont le répercuter dans leur prix immobilier, pourquoi? Parce qu'ils n'ont pas fait vraiment de compte à rebours. Eux, ils font un calcul direct de construction du prix immobilier qu'ils doivent exiger ou dont ils doivent prendre compte dans leur calcul, donc ce que ça doit leur coûter l'immeuble achevé, eh bien ils le construisent à partir du prix de revient, et pas dans l'autre sens. Alors pour eux, forcément, si le propriétaire foncier demande un prix plus élevé, ça va se traduire par, effectivement, des prix immobiliers plus élevés. Donc, ce n'est qu'exceptionnellement qu'une augmentation du prix du foncier va conduire à une augmentation du prix immobilier. C'est seulement dans le cas où le promoteur n'a pas déjà visé le prix immobilier le plus élevé possible, donc où la pression du prix foncier l'oblige à faire un effort additionnel pour tenter d'obtenir un prix immobilier plus élevé. Mais en règle générale, le raisonnement va dans l'autre sens, c'est les prix fonciers qui sont déterminés par les prix immobiliers, et non l'inverse. Alors on pourrait se demander, mais est-ce que les prix fonciers n'ont pas d'influence du tout sur les prix immobiliers? Par exemple, si l'on restreignait la quantité de sols constructibles, est-ce que cela n'aurait pas d'impact sur les prix immobiliers? Eh bien si, bien sûr. En cas de restriction, seuls les projets qui peuvent obtenir des prix immobiliers suffisamment élevés sont réalisés. Et c'est en fait cela qui va faire augmenter à la fois les prix fonciers, puisqu'il y a moins de terrains proposés à la vente, et les prix immobiliers. On aura donc l'impression que la hausse des prix fonciers aura provoqué la hausse des prix immobiliers, mais en fait c'est une illusion d'optique. On va mieux comprendre avec cet exemple de quatre parcelles on va dire, identiques, qui sont proposées à la vente. Pour chacune de ces parcelles, il y a un projet immobilier. Les droits à bâtir, sur ces parcelles, sont donnés par un indice d'utilisation du sol de deux. Donc on peut construire 4 000 mètres carré de surface de plancher. Et pour cet exemple, pour simplifier je ne vais pas faire de distinction entre surface de plancher, surface utile réalisée à la vente, etc. Je ne parlerai que de surface de plancher. Donc, nous avons par exemple le premier projet. Dans ce cas-là , le promoteur n'utilise pas tous ses droits à bâtir, il se limite à construire 3 800 mètres carré de surface de plancher, parce qu'il vise peut-être un standing plus élevé, plus aéré, plus confortable. Il pourra effectivement obtenir un prix de vente, par mètre carré de surface de plancher, plus élevé que les autres projets. Donc le prix de vente de l'immeuble, surface du plancher fois prix immobilier, prix du mètre carré, donne un montant de 19,380 millions. On va soustraire son taux de marge, pour déterminer le prix de revient maximum qui est de 15,5 millions. La construction elle-même, je l'ai estimée à 3 500 par mètre carré de surface de plancher. Donc un prix de construction total de 13,3 millions. Si l'on soustrait ces 13,3 millions des 15,5 millions de prix de revient maximum, on obtient un prix maximum du terrain de 2,2 millions qui est divisé par les 2 000 mètres carré, nous donnant 1 102 par mètre carré de surface de terrain. Et le même calcul pour chacun des projets détermine le prix maximum que chaque promoteur peut payer pour son terrain, si j'ose le dire ainsi. Donc pour le projet deux, on aboutit à un prix du terrain de 2,08 millions, soit 1 040 par mètre carré. Le troisième, des chiffres très ronds, on arrive à 1 000 par mètre carré, et finalement le quatrième projet. Je les ai classés par ordre décroissant de prix du terrain acceptable pour le promoteur, le quatrième projet n'aboutit qu'à 960 par mètre carré de terrain. Maintenant, si ces terrains étaient vendus séparément, parce qu'ils sont réellement éloignés dans le temps ou dans l'espace, ils peuvent tous être vendus à des prix différents. Supposons que le prix de vente est égal au maximum que chaque promoteur est prêt à payer, donc au prix de réservation de chacun des promoteurs. Ce sont donc bien ces prix-là qui sont les prix payés pour les quatre terrains. À ce moment-là , on va observer un prix moyen du mètre carré de 1 026 et on aura calculé, si l'on veut, un prix moyen immobilier de 4 897 par mètre carré de surface de plancher. Ici c'est 1 026 par mètre carré de surface de terrain. Si tous les terrains étaient vendus au même prix, ce serait probablement au prix le lus faible des quatre. C'est une chose que je reprendrai dans une leçon ultérieure. Maintenant, supposons qu'il y a une restriction sur les terrains proposés en vente. Donc le quatrième terrain est retiré du marché. Cela veut dire qu'un des projets ne pourra pas être réalisé. Très naturellement, c'est le projet le moins rentable. Entre guillemets, celui qui propose le prix foncier le plus faible. Il reste donc les trois premiers projets et si je fais, maintenant, le calcul des prix moyens payés pour ces trois terrains, j'obtiens un prix de 1 047, plus élevé que le prix que j'avais avant. Notez aussi en passant que le prix du mètre carré immobilier a aussi augmenté. Il est passé de 4 897 à 4 998. Donc j'observe simultanément un prix immobilier plus élevé et un prix foncier plus élevé. Est-ce que l'augmentation du prix foncier a causé l'augmentation du prix immobilier? Non. Les prix immobiliers n'ont pas changé pour tous les autres projets, le prix foncier d'ailleurs, non plus. J'ai simplement observé un prix moyen plus élevé parce que, l'opération la moins rentable a été supprimée, a été rendue impossible. Donc en règle générale, c'est le manque de terrain, ou la disponibilité réduite des terrains, qui conduit à ce que des projets ne soient pas réalisés, et c'est cela qui fait monter le prix moyen du terrain, parce qu'il ne restera plus que des terrains bien situés ou qui peuvent bien être valorisés. Et cela fait aussi augmenter le prix immobilier moyen, puisqu'il ne restera plus que des projets immobiliers qui conduisent à des prix du mètre carré immobilier, relativement élevés. Donc et exemple montre qu'il y a bien un lien indirect entre prix foncier et prix immobilier. Mais ce n'est pas un lien de causalité projet par projet, c'est un lien qui passe par la sélection des projets. Puisque lorsque les terrains sont plus rares, les projets qui ont les prix des terrains les plus faibles, au sens de consentement à payer des promoteurs, sont éliminés. En même temps, les projets qui ont les prix immobiliers les plus faibles, au sens de ce que l'on peut obtenir des acheteurs pour les surfaces de plancher, sont aussi éliminés. Automatiquement, le terrain moyen et les prix immobiliers moyens vont augmenter. Cela va nous donner cette illusion que l'augmentation des prix fonciers a provoqué l'augmentation des prix immobiliers. Dans cette leçon, nous avons donc vu le lien indirect entre prix foncier et prix immobilier. Ce n'est pas un lien de causalité, c'est un lien qui passe par la disponibilité de terrains donc par le déterminant de l'augmentation ou de la variation des prix fonciers. Alors avec cela, on n'a pas résolu tous les problèmes mais je pense qu'il va falloir mieux comprendre la variation des prix fonciers à partir des consentements à payer des promoteurs développeurs, mais auparavant j'aimerais encore consacrer une leçon au concept d'incidence foncière. Merci d'avoir suivi cette leçon et rendez-vous dans la prochaine.
